Reforma tributária na compra e venda de imóveis: o que muda para quem investe em Blumenau

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A partir de janeiro de 2027, a venda de imóveis passa a conviver com dois tributos novos, a CBS, federal, e o IBS, de estados e municípios. O Tribunal de Contas da União calculou em outubro a alíquota de referência da CBS para 2027 em 11,3%, número que o Senado precisa confirmar até 22 de dezembro, segundo a Agência Senado.

Para quem compra, vende ou investe em imóveis de médio e alto padrão em Blumenau, a pergunta prática é onde o novo imposto aparece e quanto ele pesa. A cidade valorizou 5,46% no primeiro semestre de 2026, mais que o dobro da média nacional de 2,42%, e o metro quadrado médio chegou a R$ 8.073 em junho, segundo o Índice FipeZAP. Entender as regras ajuda a decidir o momento de comprar e de vender.

Quem paga IBS e CBS na venda de imóveis

As regras estão na Lei Complementar 214/2025. Construtoras, incorporadoras e loteadoras pagam IBS e CBS na venda de unidades. A pessoa física que vende o próprio imóvel de forma eventual continua fora do novo regime e segue pagando apenas o Imposto de Renda sobre o ganho de capital, com alíquotas de 15% a 22,5%.

A pessoa física passa a ser contribuinte quando a venda deixa de ser eventual. Segundo a Fenacon, isso acontece em duas situações: quando vende mais de três imóveis no mesmo ano, caso em que a quarta venda já é tributada, ou quando vende, a partir da segunda operação no período de um ano, imóveis que construiu nos últimos cinco anos. O imposto é devido na assinatura do contrato.

Redução de 50% e os dois redutores

A venda de imóveis paga 50% da alíquota cheia de IBS e CBS. Com a alíquota total estimada em cerca de 26,5%, a operação ficaria perto de 13,25%. Esse percentual não incide sobre o preço inteiro, porque a lei criou dois descontos na base de cálculo.

Redutor de ajuste. Abate o valor de aquisição do imóvel e os custos comprovados, como terreno, obra, reformas e ITBI, todos corrigidos pelo IPCA. Na prática, o imposto incide sobre o valor que o empreendimento agrega, e não sobre o preço total. Para imóveis que já existiam, a base pode ser o valor de referência com data-base de 31 de dezembro de 2026, conforme a Fenacon.

Redutor social. Retira R$ 100 mil da base na venda de cada imóvel residencial novo e R$ 30 mil na venda de cada lote residencial, valores corrigidos pelo IPCA.

Dois exemplos práticos

Exemplo 1: venda que fica fora do novo imposto. Uma família comprou um apartamento em Blumenau em 2018 por R$ 700 mil e decide vendê-lo em 2027 por R$ 1,1 milhão para trocar por uma casa. É a única venda do ano e o imóvel não foi construído por ela, então não há IBS nem CBS. A família paga apenas o Imposto de Renda sobre o ganho de capital de R$ 400 mil, com alíquota de 15%, ou até R$ 60 mil antes dos fatores de redução e das isenções previstas na lei, como a de quem usa o valor para comprar outro imóvel residencial em até 180 dias.

Exemplo 2: venda que entra no novo imposto. Um investidor construiu duas casas em 2025 e vende as duas em 2027, por R$ 1,5 milhão cada. Como são imóveis construídos por ele há menos de cinco anos, a segunda venda dentro de um ano já é tributada. Nessa venda, o redutor de ajuste desconta terreno e obra, que somaram R$ 1 milhão, e o redutor social tira mais R$ 100 mil, deixando a base em R$ 400 mil. Em 2027, com a CBS a 5,65% (metade de 11,3%), o imposto fica perto de R$ 22.600. Em 2033, com a alíquota total estimada de 13,25%, chegaria a cerca de R$ 53 mil. O Imposto de Renda sobre o ganho continua sendo devido.

Exemplos simplificados, sem correção pelo IPCA, créditos de IBS e CBS ou outras deduções. A alíquota de 2033 depende de definição oficial.

O redutor social tem efeito proporcional maior nas unidades mais baratas. Em um imóvel de R$ 400 mil, R$ 100 mil representam um quarto do preço. Em uma cobertura de R$ 2,5 milhões, representam 4%. Para o alto padrão, o redutor de ajuste pesa mais, porque terreno, projeto e acabamento formam boa parte do valor final.

Cronograma da transição

A Forbes Brasil lembra que a Receita vai cruzar dados de cartórios, IPTU, declarações de Imposto de Renda e movimentação bancária, e que a falta de declaração pode gerar multa de até 75% do imposto devido, com juros e correção.

O que muda no preço dos imóveis novos

O efeito no preço de lançamentos ainda depende de duas variáveis: a alíquota definitiva do IBS e o aproveitamento de créditos ao longo da obra. No sistema atual, parte dos tributos pagos em materiais e serviços fica embutida no custo sem possibilidade de recuperação. No modelo novo, as empresas tomam crédito do que pagaram na cadeia, o que pode compensar parte do imposto na venda.

Em Blumenau, o custo da obra também acompanha o CUB, o Custo Unitário Básico da construção calculado pelo Sinduscon. Somado à Selic em 13,75%, esse custo ajuda a explicar por que lançamentos de alto padrão chegam ao mercado com preços firmes, mesmo antes da reforma produzir efeito.

Imóveis por administração: ponto de atenção

Nos empreendimentos por administração, os próprios compradores formam um condomínio que contrata a obra a preço de custo, sem a venda de uma unidade pronta por uma incorporadora. Essa estrutura é diferente da incorporação tradicional, e a forma de incidência do IBS e da CBS em cada etapa ainda depende de regulamentação e de análise caso a caso. Quem pretende entrar em um projeto desse tipo em 2027 deve consultar contador e o administrador da obra sobre o enquadramento.

A Barbieri Negócios Imobiliários acompanha 19 empreendimentos por administração em Blumenau, entre eles Arboretto, Alameda Sky, Hans Broos e Kaiserstrasse, e orienta compradores sobre cronograma, custos e documentação de cada projeto.

Comprar ou vender agora?

Para o comprador final, a reforma não cria um prazo que obrigue a antecipar a compra. A pessoa física que compra para morar não paga IBS nem CBS na aquisição. O que pode mudar, com o tempo, é o preço de unidades novas vendidas por empresas.

Para o investidor que vende vários imóveis por ano ou constrói para vender, o calendário importa mais. Vendas concluídas até dezembro de 2026 ficam fora da CBS, e o valor de referência fixado na data-base de 31/12/2026 tende a influenciar o redutor de ajuste nas vendas futuras.

A segurança jurídica e a qualidade de vida continuam sustentando a demanda local. Santa Catarina é o estado mais seguro do país, Blumenau lidera entre as cidades de 200 mil a 500 mil habitantes no Anuário Cidades Mais Seguras, e o IDH de 0,806 coloca a cidade entre as mais desenvolvidas do Brasil, segundo o IBGE. Antes de fechar negócio, vale conferir a cota de enchente do imóvel no AlertaBlu, da Defesa Civil de Blumenau.

A Barbieri também emite PTAM, o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, documento que registra o valor de mercado do imóvel com metodologia técnica e ajuda o investidor a documentar a avaliação do patrimônio nesse período de transição.

Investe em imóveis para alugar? A locação tem regras próprias na reforma, com redução de 70% na alíquota, desconto fixo de R$ 600 por contrato e limites que deixam a maioria dos proprietários pessoa física de fora. A Zroo detalha quem paga e quanto no post Novos impostos sobre aluguel: o que a reforma tributária muda para quem aluga em Blumenau.

Perguntas frequentes

Quem vende o próprio imóvel vai pagar IBS e CBS? Não, na maioria dos casos. A pessoa física que vende um imóvel de forma eventual continua pagando apenas o Imposto de Renda sobre o ganho de capital. Ela só passa a pagar IBS e CBS se vender mais de três imóveis no mesmo ano ou se vender imóveis que construiu nos últimos cinco anos.

Qual será a alíquota do imposto na venda de imóveis? A venda de imóveis paga 50% da alíquota cheia de IBS e CBS. Com a alíquota total estimada em cerca de 26,5%, a operação ficaria perto de 13,25%, aplicada sobre a base já descontados o redutor de ajuste e, no caso de imóvel residencial novo, o redutor social de R$ 100 mil.

O que é o redutor de ajuste na venda de imóvel? É o desconto, na base de cálculo do IBS e da CBS, do valor de aquisição do imóvel e dos custos comprovados, como terreno, obra, reformas e ITBI, corrigidos pelo IPCA. Com ele, o imposto incide sobre o valor agregado na operação, e não sobre o preço total.

Quando a reforma tributária começa a valer para imóveis? A CBS começa a ser cobrada em 1º de janeiro de 2027. O IBS entra de forma gradual entre 2029 e 2032, e o novo sistema fica completo em 2033. O valor de referência para o redutor de ajuste usa como data-base 31 de dezembro de 2026.

A reforma tributária vai encarecer os imóveis novos? O efeito ainda não está definido. A alíquota definitiva do IBS e o uso de créditos de impostos pagos durante a obra vão determinar quanto o tributo pesa no preço final. O redutor social de R$ 100 mil tem efeito proporcional maior em unidades de menor valor.